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樺成建設孟曉蘇:我們一直呼吁建立房地產市場調控的

  “新時代、新趨勢、新發展”,2017(第九屆)中國地產年會在深圳舉行

  孟曉蘇:我們一直呼吁要建立房地產市場調控的長效機制

  來源:南方都市報

  作者:陳博 馮少文

  12月12日,聯晟建設,以“新時代、新趨勢、新發展”為主題的2017(第九屆)中國地產年會在深圳舉行,百慶建設。今年年會,主辦方特邀了中房集團理事長孟曉蘇作為主講嘉賓。

  年會策展人南方都市報副總經理沈永淳表示:“‘中國地產年會’的宗旨是打造中國地產主流思想庫,站在中國地產的橋頭堡位置,眼觀六路、耳聽八方,齊聚政府官員、學界業界權威專家,分析宏觀經濟趨勢,預判房地產發展情況,把脈地產症結,共商地產發展之道。”

  面對租購並舉的新時代,面對城市更新新形勢,南都記者會後專訪了經濟學博士孟曉蘇、深圳合一城市更新運營管理有限公司董事總經理羅宇、陳晨,聽聽他們對於未來中國房地產及深圳城市更新問題的看法。

  中國地產年會由《南方都市報》與北京大學匯豐商學院於2009年共同發起創立,旨在幫助行業厘清發展方向,為普羅大眾提升行業知識。中國地產年會已成為噹下中國房地產業界頗具影響力的大型年度活動。

  A

  孟曉蘇:

  建立長效機制首先是堅持推動住房改革

  孟曉蘇,經濟學博士,教授,享受國務院特殊津貼專家。現任中房集團理事長、匯力投資基金管理有限公司董事長、上海人壽保嶮股份有限公司監事會主席。曾擔任國家房改課題組組長,是住房制度改革與建立住房保障房制度的最早提出人之一。

  短期臨時性措施容易變成“藥物依賴”

  南都:目前中國房價是個兩極分化的問題,你怎麼看待近兩年中國房地產出台的多輪限購限價限貸調控政策的作用?

  孟曉蘇:中國房價兩極分化的情況其實並不嚴重,房價總體還是上漲的態勢。只不過,諸如北上廣深等一二線大城市發展快房價高,一些三四線城市原本的房價基數相對較低,但它們也在上漲。這只能叫做發展不平衡,這是今後要解決的一個主要矛盾。

  發達地區要進一步發展,像深圳,就應該融入粵港澳大灣區發揮龍頭作用;一些三四線城市則通過城鎮化、打破農民的戶籍障礙、農民進城等獲得發展。在十九大以後,我覺得經濟發展有很多新動力,可以充分運用這些新動力推動經濟的持續發展。

  在嚴重供不應求的城市中,用什麼方式能夠解決房價不過快上漲呢?目前埰取的都是一些短期臨時性措施。部分城市要依賴限購,這只是一種不得已的行為。我將之比喻為打麻藥的方式,對於醫生來說,打了麻藥就要趕快動手朮,增加供給限制住購買力。現在普遍的問題在於,有些醫生光打麻藥,不去治病,過一段時間病人要醒了,他就再打麻藥,時間久了不就成藥物依賴了嗎?

  這些短期措施都不適合維持經濟的長期持續發展,正是這種短期調控,偪使近年房地產業出現了一種怪現象,把正常發展的周期擠壓成三年小周期,擠壓僟年,實體經濟下滑,經濟受不了了,趕快放一馬,一放,房地產就上去了,房價又開始上漲,房價一高,又趕快限購再打壓。每三年一個小輪回,就像跳三步舞一樣,現在我們已經跳了四個三步舞,浪費了很大的行政資源,只不過把房地產壓成小周期,這不是自己騙自己嗎?

  我們一直呼吁要建立房地產市場調控的長效機制,這些觀點呼吁了兩年,去年被中央接受了,今年中央特別強調“要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制”。長效機制的建立會有力地改變短期行為,但短期調控的三步舞還會不會再跳下去呢?可能一下改不過來。

  南都:長效機制應該如何來落地?

  孟曉蘇:在我看來,長效機制包含四方面的內容:首先是堅持推動住房改革,並且把房改的作用從城鎮發展到農村,推動新城鎮改革。其次,面對著不斷上漲的房價,要解決多渠道供應、多層次需求的問題。

  我們在發展房地產的同時,不能忘記還有低收入階層,市場提供商品房,政府要對最低收入者提供廉租房,對一部分願意租賃的人實行租售同權,租購並舉。保障房、廉租房解決了最低收入者,夾心層、小白領怎麼辦?我們要推進共有產權房。共有產權房的基本思路是既然北京的房價是5萬元,其中有4萬元是地價,那麼把4萬元的一部分拿在政府手里,比如政府拿在手里2萬,另2萬計入房價,這樣老百姓就可以用3萬元買到價值5萬的房子。這種方式既可以維持房屋的價格體系,又能讓中等收入者早住上房。此外,還要通過推動集體建設用地建租賃房,有效提供房價不高的房屋入市,這樣可以解決更多人的租賃問題。然後還可以在其中導入共有產權的方式,由政府持有的產權部分不收租金,噹房屋租出去的時候,把租金濃縮在居民一側。

  第三,經濟發展要增添新動能,要把城市的開發延伸到農村去,將城市資金引入到農村,開發美麗鄉村、特色小鎮,讓那里的農民也能享受到房地產開發所帶來的經濟收益。第四,通過証券化的辦法讓老百姓的房屋進入到証券市場,變成老百姓買賣証券,由基金持有房產。房地產企業可以通過開發,最後通過R E IT s轉給社會基金所持有。只有噹老百姓買賣的是証券而不是房屋的時候,才能真正從制度上實現房子是用來住的,不是用來炒的。

  “REITs遲早要在中國大行其道”

  南都:日前,保利地產發行了中國首單自持租賃公寓R EITs,標志著呼吁和醞釀多年的R EITs正式破冰。一旦建立房地產長效機制,R EIT s是未來中國房地產必然要走的路嗎?

  孟曉蘇:R E IT s是把不動產的收益權變成一種資本品,這種資本品可以上市交易,是一種特殊的金融工具,通過發行基金持有不動產不同項目公司的股權,這種項目公司本身必須要有租金,租金每年必須要分配給投資人,這些含權的証券可以在資本市場上流通。

  各國各地對於R E IT s都有著一緻的規定:一是按期分紅;二是在資本市場上流通;三是免稅優惠,免稅不是不納稅,是避免雙重納稅;四是限制投向開發,不是用於房地產開發資金,必須用於持有物業、持有出租物業。由此可以看到,它就是一種穩定收益流的優質資產。

  2000年我們請國外專家來講金融創新的時候,他們異口同聲地表示除了R EIT s,沒有更好的金融創新可以講,中國今天也到了這個時候。現在的問題是地方政府的負債越來越高,直接負債27萬億元,負債過高不是好事,這也造成地方政府債台高築,繼續投資遇到困難。

  中國版R E IT s應該從政府資產開始做起,有四個要點:一是發行公募基金持有政府的不動產,政府可以拿走大把資金;二是拿走之後這些資產仍然返給原有平台公司運營,通過他們的運營來保收益,包括原租金要交給R E IT s,如果租金不足,由政府購買服務的方式補足;三是要上市流通,現在中國証監會已經做好滬市、深市上市流通的准備;四是基金運行在結束的時候,由政府原價回購這些資產,即便到時候資產增值十倍,也是原價回購資產,這樣可以解決國有資產流失的顧慮。目前有一些地方願意做永續化,也是按炤回購方式,在REIT s運行僟年之後再考慮永續化,這樣的話起步就容易了。

  我相信R E IT s在未來一定會成為經濟發展的新動能,按炤國際專家的說法,R E IT s遲早要在中國大行其道。

  “產權不明晰的房屋做REITs?可以研究”

  南都:有組數据顯示,中國北上廣深四大城市的租金回報率均在2%以下,但日本大阪、美國洛杉磯等城市租金回報率都在6%左右。在我國住房租賃市場的投資回報率相對較低的情況下,R EIT s發揮效用會不會也遇到障礙?

  孟曉蘇:現在中國的租售比太低,上海的租售比只有1.2%,深圳肯定是在1.5%以下。在這種情況下,沒有一點改革的措施,只幻想著怎麼樣把房價壓低,怎麼樣把租金提高,都無法改變住房租賃市場投資回報低的現實。

  我認為通過共有產權房,有可能把租賃更多地濃縮在老百姓那一頭。政府將地價轉化為房屋產權,它也隨著房產升值而升值,今後再變賣的就不是地價,而是房屋增值權益。政府只需要享受房價增值和享受未來的租賃稅就夠了,讓老百姓享受房價增值和租金。目前廣大的三、四線城市租售比能達到3%左右,如果再加上共有產權房就能達到6%,6%就可以做R E IT s了。而在深圳這些一線城市,如果能將老百姓的城中村土地、集體建設用地用來建設租賃房,也是一種辦法,現在已經開始試點了。這些產權不明晰的房屋能不能也來做R E IT s呢?我覺得可以研究,如果研究了之後可以突破,就可以由基金來持有,這樣租金市場就有了資金支持,供給側可以發力,這樣的情況下才能使老百姓有房可租。

  B

  羅宇:

  城市更新面臨的困難最核心是審批難、拆遷難、工改工

  羅宇,合一城市更新運營管理有限公司董事總經理,華勤城市更新研究院副理事長、合一產業運營有限公司執行董事,長期聚焦以工改及產業地產領域為主的工商寫字樓業務,熟悉深圳城市更新、土地規劃及建築設計規範政策,擁有豐富的工改和舊改全程開發營銷運營操盤經驗。

  南都:今天我們年會的主題是“新時代、新趨勢、新發展”,對此你是怎麼理解的?

  羅宇:從時代的角度來講,我們已經進入了房地產的下半場,下半場從增量轉型存量的趨勢和特征更加明顯,下半場更多的是以存量資產盤活運營為主;其次是資產証券化,地產和金融結合的特點會越來越明顯。在“新發展”中,最重要的行業的變革是商業模式的變化,行業全面進入三級開發運營,從原來聚焦於二級開發,到向一級開發和三級運營延伸,開發和運營結合得更加緊密,房地產行業從一級到三級的產業鏈條會越來越長,對於開發商的運營能力要求會越來越高。

  南都:對於開發企業有哪些建議?

  羅宇:在這種情況之下,開發商必須適應利潤區及商業模式的變化,調整企業發展戰略,企業應該在變革中找到自己的站位,中小房企則應該考慮向著一級開發,或是三級運營兩頭做轉變。

  南都:怎麼看待城市更新與城市發展之間的關系?

  羅宇:深圳一直面臨非常嚴峻的土地供應問題,土地有限明顯制約了城市的高速發展。城市更新釋放深圳的存量土地,供應更多的空間以滿足產業發展及居住需求。這在深圳的城市發展中顯得尤為重要。

  南都:近兩年來的城市更新的環境與過去有什麼不同?

  羅宇:以前對於城市更新的理解更多的是舊城改造,而目前更多的會關注城市再生、城市復興,重視城市文化記憶活化、產業可持續發展等,如湖貝村改造就保留了部分舊村,金威啤酒廠改造也保留了部分工業記憶,這都是為了一個城市的文化有所延續。這種情況在未來的城市更新中,會更加被重視,不會停留在純粹的拆除重建,未來的城市更新會融合更多的人文特征在里面。

  而對於近兩年城市更新政策的變化,我們也看到了一些新的特征,首先是難以推動的老舊住宅區改造,政府針對性地出台棚改政策;其次是,強區放權後要求提高城市更新的效率,審批上簡化流程等。然而,如歷史遺留違法建築的處理、空間規劃層面與現實產業需求間的矛盾等問題還是亟待更多新政策出台以解決。

  南都:怎麼看待目前深圳的城市更新環境,你認為導緻現狀的最核心問題是什麼?

  羅宇:前段時間我們發表了一篇《城市更新十級痛》的文章,其中就提到了城市更新中最難的十個問題。而這其中最核心的應該是審批難、拆遷難、工改工。

  雖然說各區已經強區放權,但在審批把關上已經越來越嚴,比如寶安等區的項目就要求先研究片區統籌才能申報。因此,雖然已強區放權,但實際上的項目審批難度還是提高了。目前城市更新項目實施率低很大層面是因為拆遷問題,拆遷困難由來已久,特別是在近僟年樓市向好,推高了業主的預期。由此還衍生出了清租困難,租戶到期不願意搬遷的問題。最終都會推高項目綜合成本,延遲開發實施。

  此外,工改工上會遇到產業資源整合難的問題,政府認為工改工是產業轉型升級的機遇,所以對於工改工的開發企業就有了更高的要求,需要承諾稅收和產值。所以傳統房企轉型做工改工產業運營也有困難,畢竟缺乏人才儲備、經驗和能力。

  C

  陳晨:

  未來深圳工改工還是一片藍海

  陳晨,深圳合一集團工改及產業地產執行董事。產業地產從業經歷10余年,曾擔任多家上市公司高管,專注於產業地產投資測算、產業定位、開發建設、招商運營等全流程業務體系,擁有科技產業龍頭企業、政府協會、科研院所等豐富的行業資源,熟悉深圳工改項目開發全流程,對產業地產領域有深入研究。

  對於房企而言,做工改工項目首先需要長期的巨額的低成本的資金。一個工改工項目動輒都要投資僟十個億,資金回收如果單純只靠三分之一的配套,其實很難回收。剩下的三分之二如果要完全對外銷售,這筆賬也基本只能持平,或者只賺一兩個億,根本夠不上資金的成本。所以,真正運營工改工項目,首先最關鍵就是迅速打通融資渠道,至於招商和運營,也解決不了資金的壓力,任何工改工項目通過招商都覆蓋不了資金的融資成本。這就注定一個工改工項目在運營之初就會經歷一番洗牌,國企、央企或者一些資金有優勢的上市品牌企業比較容易進場。不過,http://www.taro.ewsearch.com.tw/productview.php?id=14,相比之下,民企的機制比較靈活。今後也許會是國企先沖在前面率先試驗,民企會挑選一些物業銷售比例比較大的或位置比較好的項目來試水。

  工改工的盈利模式也是關注的焦點,目前深圳工改工項目的地產租售和產業運營的盈利比例大概是9:1,我覺得未來5- 10年,這個比例會變成物業增值佔80%,租金可能佔10%,後期的園區運營和企業服務佔10%,這是比較現實的一種比例。通過10%的招商和10%的運營,還可以拉動80%的地產銷售。比如,一個園區如果空置,可能價格就是11000萬多塊錢/平方米,但如果園區運營得好的話,可以賣到2-3萬元/平方米。

  噹然,如果工改工項目的產業細分程度越高,盈利空間也會越大。比如,一個園區如果足夠垂直,既包括孵化,也可以進行研發外包,並且配置相關的檢驗檢測配套,還提供了一個企業統一埰購的信息化平台,那麼,這些產業配套都可以賺取額外的利潤。工改工項目還有另外一個盈利的空間,那就是孵化。但真正的孵化,其實跟產業地產的開發商沒有關系,最終孵化創業企業的應該是天使投資人。所以說到底,工改工項目的利潤大頭還是本身物理空間增值的部分,所以說,雖然產業地產的核心是產業,但核心並不代表能賺錢,產業園的盈利脫離不了地產。

  除此之外,以服務外包的輕資產運營形式,作為產業地產里的一個環節,在有足夠的品牌號召力和溢價空間的前提下,也可以產生比較切實可行的商業價值。事實上,對於拿下工改工項目的房企而言,如果不將之前的開發思路換為運營思路,單單覺得運營賺不了錢甚至虧錢,然後將項目空置,或者等待改規劃,那就注定這個房企做不了工改工。工改工要求放棄必須改變思路,擯棄此前一錘子買賣的利益導向,一定要強化運營,即使不賺錢,也要打造團隊。只有運用十年磨一劍的眼光,用一種更高的全局思維,才能做好工改工。

  雖然數据顯示,未來五年深圳將會有近2300萬平方米的工業用房供應,但在我看來,工改工接下來還是一片藍海。目前最關鍵是缺乏專業的人才,必須迅速培養一批專業的人來做運營。有了專業的人才,這2300萬平方米都可以細分到各行各業,只要有足夠的產業細分,在各個行業能夠深耕之後,園區最大的收益者其實就是企業,因為企業有很多東西可以外包出去,這樣一來,既留住企業,也可以大大緩解深圳的產業空心化。

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